2026年の税制改正大綱で、不動産を活用した相続税の節税策に対して、国税庁がいよいよ本格的なメスを入れようとしています。特に注目すべきは、相続発生前５年以内に取得した不動産の評価方法が大きく変わるという点です。不動産を活用した相続税対策をお考えの方には、見逃せない内容となっています。
（１）そもそもなぜ不動産が節税になるのか
なぜ不動産の購入が相続税対策になるのでしょうか。
相続税は、亡くなった方が残した財産の金額をもとに計算します。このとき財産の金額は「実際にいくらで売れるか（時価）」ではなく、国が定めたルールにもとづいて計算した「相続税評価額」という金額を使います。土地であれば国税庁が毎年発表する「路線価（ろせんか）」、建物であれば市区町村が定める「固定資産税評価額」がその計算のベースになります。
この相続税評価額は、実際の市場価格（時価）よりも低く算出されることが多く、この差が節税効果を生みます。
たとえば１億円で購入した不動産の相続税評価額が６,０００万円であれば、現金で持つより４,０００万円分の課税対象が減少します。現金１億円はそのまま１億円として課税されますが、不動産に換えることで評価額が圧縮される、これが不動産を使った相続税対策の基本的な仕組みです。
この「時価と評価額のかい離」を意図的に活用したのが、タワーマンションや不動産小口化商品（一棟のビルやマンションを複数の投資家が少額から分割して購入できる金融商品）を使った節税スキームです。
（２）「５年以内取得」が新たなリスクに
今回の改正で特に大きく変わるのが、相続発生前５年以内に取得した不動産の評価方法です。
これまでは、たとえ亡くなる直前に購入した不動産であっても、路線価や固定資産税評価額をもとにした相続税評価額で申告することができました。ところが今後は、取得から５年以内の不動産については、通常の相続税評価額ではなく実際の取引価格（時価）に近い金額で評価される方向で検討が進んでいます。
具体的には、購入価格の８０％を下限（評価額がこれを下回らないようにする最低ライン）として評価額を計算するという案が浮上しています。仮に１億円で購入した不動産の路線価ベースの評価額が５,０００万円だったとしても、購入価格の８０％である８,０００万円が評価額の下限となるため、節税効果が大幅に圧縮されることになります。
これまで「１億円の不動産を買えば評価額は半分以下になる」と説明を受けて購入された方にとっては、想定していた節税効果が得られなくなる可能性がありますので注意が必要です。
（３）なぜ「５年」が基準になるのか
「なぜ５年なのか」と思われる方もいるのではないでしょうか。
国税庁が問題視しているのは、相続が近づいてきたタイミングで節税目的だけで不動産を購入し、評価額と時価の大きなかい離を利用して相続税を圧縮するという手法です。長年にわたって不動産経営を行ってきた方と、亡くなる直前に急いで購入した方とで同じ評価方法が使えるのは不公平だという考え方が背景にあります。
５年という期間は、純粋な節税目的の直前購入と、長期的な資産形成・賃貸経営の実態を区別するための一つの目安と言えるでしょう。「やっぱりきたか」という印象をお持ちの専門家も多いのではないでしょうか。
（４）すでに不動産をお持ちの方はどうすればよいか
では、すでに不動産を購入されている方はどうすればよいのでしょうか。
まず確認していただきたいのは、取得からの年数です。５年を超えている物件については、今回の改正による影響は限定的と考えられます。一方、取得から５年以内の物件をお持ちの方や、今後の購入を検討されている方は、改正後の評価方法を前提にした相続税のシミュレーション（税額の試算）を改めて行うことをお勧めします。
節税効果だけを目的とした不動産投資は、今後ますます難しくなっていきます。賃貸経営としての収益性や長期的な資産形成の観点から不動産を位置づけ、相続税対策はその延長線上で考えるというスタンスが、これからの時代には求められるでしょう。
税制の変化は、知っているか知らないかで対策の選択肢が大きく変わります。不動産を活用した相続税対策をお考えの方は、ぜひ早めにご相談ください。
